越來越多房企將目光瞄準(zhǔn)了三四線城市。

4月17日，呼和浩特一天之內(nèi)出讓9宗土地，總金額高達(dá)47億元。其中，本土地產(chǎn)商與外來開發(fā)商相互競(jìng)逐。經(jīng)激烈爭(zhēng)奪后，恒大地產(chǎn)以27.5億元獲得呼和浩特新城區(qū)4宗地，總面積約37萬平方米。華潤置地成功以總價(jià)6.22億元競(jìng)得新城區(qū)萬通路地塊，這是華潤置地首次進(jìn)入呼和浩特市場(chǎng)。

呼和浩特土地的緊俏情況只是三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)縮影。

華創(chuàng)證券發(fā)出的百城住宅數(shù)據(jù)顯示，三線平均房價(jià)從2015年底的6740元/平方米上漲到2017年底的8335元/平方米。而隨著三四線樓市的日漸繁榮，也引來了諸多房地產(chǎn)巨頭入場(chǎng)鏖戰(zhàn)。

房企瞄準(zhǔn)三四城市

隨著去年調(diào)控政策的密集發(fā)布，一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市樓市趨于穩(wěn)定。與此同時(shí)，近兩年來，國家在三四線城市大力推行以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策。于是，三四線城市迎來了“高光”時(shí)刻。

寶能地產(chǎn)總裁、寶能城市發(fā)展集團(tuán)總裁余英公開表示，未來幾年得到高鐵和棚改紅利的城市有非常大的機(jī)會(huì)，所以比較看好三四線城市。

“一線城市和熱點(diǎn)二線城市仍在‘去杠桿’進(jìn)程，而普通二線及三四線城市將進(jìn)入‘加杠桿’尾聲階段。”同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者分析，2018年三四線城市機(jī)會(huì)更大，沒有完成“去庫存”目標(biāo)的三四線城市將繼續(xù)努力。

那些之前就致力于深耕三四線的企業(yè)，在這輪行情中收獲得盆缽滿載，碧桂園便是典型案例。

2017年，碧桂園摘下行業(yè)第一的桂冠，實(shí)現(xiàn)全年銷售額5508億元，同比增長78.3%。

其中三四線城市功不可沒，貢獻(xiàn)了約58%的業(yè)績，較上年提升了17個(gè)百分點(diǎn)，是歷年來最高。公司最大的幾筆住房銷售業(yè)務(wù)來自于江蘇句容、甘肅城關(guān)和遼寧于洪。

翻開碧桂園年報(bào)發(fā)現(xiàn)，2016年和2017年，是碧桂園銷售業(yè)績飆得最快的兩年。而當(dāng)時(shí)正是三四線城市去庫存的關(guān)鍵期。碧桂園在致股東書中提到，“感謝這個(gè)偉大時(shí)代，城鎮(zhèn)化趨勢(shì)恰似浩蕩東風(fēng)，勢(shì)不可擋”。

碧桂園總裁莫斌曾表示，截至2017年底，仍然有符合他們投資標(biāo)準(zhǔn)的56個(gè)三線地級(jí)市、136個(gè)四線縣級(jí)市、951個(gè)縣、16010個(gè)鎮(zhèn)并未進(jìn)入，市場(chǎng)前景依然廣闊。

潛沉三四線城市的碧桂園已經(jīng)得到市場(chǎng)的成功驗(yàn)證。而近兩年來，保利地產(chǎn)也選擇下沉三四線市場(chǎng)來實(shí)現(xiàn)高速擴(kuò)儲(chǔ)。

截至2017年末，保利地產(chǎn)待開發(fā)土儲(chǔ)面積高達(dá)9090萬平方米。從城市結(jié)構(gòu)來看，2017年，保利在一二線城市的拓展面積由70% 下降至63%，三四線城市由30%上升至37%。保利地產(chǎn)方面表示，2017年加大了核心城市周邊三四線城市的深耕和滲透。

這個(gè)投資趨勢(shì)在2018年也得到了延續(xù)，中泰研究證券分析，2018年前兩個(gè)月，保利地產(chǎn)近五成的新增項(xiàng)目都布局在二線及強(qiáng)三線城市。

“放棄三四線城市意味著放棄業(yè)績?cè)鲩L。”在新城控股集團(tuán)高級(jí)副總裁歐陽捷看來，房企發(fā)展規(guī)模不可能一直固守一二線城市，三四線城市的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于周邊中小城市所形成的都市圈。

而除了規(guī)模房企，一部分中小房企也把握住了一二線市場(chǎng)外溢的龐大需求以及三四線市場(chǎng)去庫存的紅利，實(shí)現(xiàn)了銷售額的突飛猛進(jìn)。

榮盛發(fā)展便是其中一員。數(shù)據(jù)顯示，2017年公司簽訂商品房銷售合同面積635.57萬平方米，合同金額679.30億元，同比分別增長5.62%和32.61%。創(chuàng)下歷年最好銷售業(yè)績。在其2017年新增的土地中，三四線城市占比高達(dá)67.4%。

更多房企加入到三四線城市的角逐中。來自中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，去年，50家百億級(jí)代表房企在一線城市拿地面積約為1800萬平方米，同比增長了63%；在二線城市拿地面積約為18000萬平方米，同比增長了46.7%；在三四線城市拿地面積約為17000萬平方米，同比增長了145%。在房企土地儲(chǔ)備中，三四線城市占比上升了12個(gè)百分點(diǎn)至46.1%。

后市有待觀察

而在業(yè)內(nèi)專業(yè)人士看來，雖然在2017年三四線城市挑起了全國樓市交易的大梁。但步入2018年后，三四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)可能沒有房企想象中那么美好。

根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2018年2月住宅成交報(bào)告》顯示，監(jiān)測(cè)的50個(gè)典型城市新建商品住宅成交面積為1325萬平方米，環(huán)比減少41%，同比減少35%。今年前兩個(gè)月有34個(gè)城市住宅成交面積同比下跌。河北廊坊、安徽蚌埠、甘肅蘭州、浙江寧波、江西贛州跌幅居前，其中廊坊跌幅達(dá)到85%、蚌埠為79%、贛州為61%。

上海易居研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，對(duì)于當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)來說，三四線城市潛在的需求量不如一二線城市那么大，面臨人口凈流出等問題，支撐當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)長期發(fā)展的動(dòng)因不足 。同時(shí)去庫存的政策已經(jīng)發(fā)酵三年，未來政策是否還會(huì)持續(xù)也有待觀察。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，從今年1月開始，從4月開始，包括蘭州、海南三亞、山東淄博、濟(jì)南濟(jì)陽等三四線城市頻繁出臺(tái)調(diào)控政策。

克而瑞分析認(rèn)為，目前三四線城市市場(chǎng)紅利大都提前兌現(xiàn)，越來越多的三四線城市開始收緊調(diào)控加入“限售”行列，部分房價(jià)上漲過快的城市可能會(huì)迎來新一輪調(diào)控，三四線城市的市場(chǎng)熱度有望在下半年回歸理性。

而在張宏偉看來， “2017年部分三四線城市地價(jià)屢創(chuàng)新高、開發(fā)商拿地?zé)崆楦邼q。在土拍激烈競(jìng)爭(zhēng)下，地價(jià)的哄抬助推房價(jià)上漲，一定程度上透支了未來房價(jià)上漲的動(dòng)力。”

在提出風(fēng)險(xiǎn)之余，張宏偉也給出了策略建議，他認(rèn)為目前要進(jìn)入三四線城市的房企應(yīng)該謹(jǐn)慎選擇投資區(qū)域?！拔挥诤诵某鞘兄苓?，如環(huán)成都、環(huán)南昌等區(qū)域的三四線城市，原則上也有一定市場(chǎng)機(jī)會(huì)。”

中原地產(chǎn)分析師宋會(huì)雍則保持樂觀的態(tài)度，他表示，當(dāng)前對(duì)于三四線城市來說，總體上風(fēng)險(xiǎn)不是很大，因?yàn)槿齑娴膽?zhàn)略還是推進(jìn)的，所以實(shí)際上接下來大方向可以不用改變，但確實(shí)要警惕市場(chǎng)透支等風(fēng)險(xiǎn)。